相続による不動産の名義変更を行う際の相続登記は、自己で手続きしようとすると、時間と労力がかかるだけでなく、思わぬ登記漏れなどの失敗も潜んでいます。
こうしたリスクに気をつけながら、相続登記を自己で行う場合のデメリットや留意点、手続きのステップ、そして司法書士に依頼すべき具体的なケースについて、わかりやすく解説します。
相続登記を自分でやりたい人向けの記事になってるぞ
相続登記とはなに？
相続登記とは、故人（以下「亡くなった方」）が所有していた不動産の名義を相続人の名義に変更する手続きのことです。
不動産の所有者は法務局が管理する登記簿（登記記録）に記載されていますが、所有者が亡くなった場合、法務局は自動的に名義変更を行いません。
相続した人は、「相続を原因とする所有権移転登記」、通称相続登記を申請する必要があります。たとえば、亡くなった父親の名義である不動産を長男が相続した場合、長男はその不動産の所在地を管轄する法務局に対して相続登記を申請し、父親の名義から自分の名義に変更する必要があります。
現在は相続登記の申請が任意とされていますが、令和6年4月1日からはこれが義務化されます。義務化後は、相続を知ったときから3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく期限内に登記を行わなかった場合には、最大で10万円以下の過料が科せられることになります。
相続登記を自分で行うメリットとデメリット
メリット
まずは相続登記を自分で行うメリットについてです。
相続登記は、司法書士などの専門家に頼まずに、相続人自身が手続きを行うことができます。自分で相続登記を行う最大のメリットは、専門家に支払う報酬を節約できることです。
相続登記には、大まかに言って以下の3つの費用がかかります。
- 登録免許税
- 戸籍謄本などの取得費用
- 専門家への報酬
登録免許税と戸籍謄本の取得費用は、専門家に頼んでも自分で行っても同じ金額になりますが、専門家への報酬に関しては、自分で手続きすれば発生しない費用です。手続きが手間どりしても、必要最小限の費用で相続登記を済ませたい場合、専門家への報酬を節約できる利点は大きいでしょう。
ただし、相続登記を専門業務とするのは弁護士と司法書士のみです。相続登記を取り扱う弁護士は少ないため、一般的には司法書士に依頼することが一般的です。司法書士への報酬は自由化されており、具体的な金額は一概には言えませんが、相続登記の報酬はおおよそ5～15万円程度が目安とされています。
報酬の具体的な金額は、登記申請のみを依頼するのか、戸籍謄本取得や遺産分割協議書作成などの関連業務も含めて依頼するのかによって異なります。必要書類を自分で用意し、登記申請のみを依頼することで報酬を抑えることも可能ですので、依頼内容をしっかり確認することが重要です。
デメリット
1.時間と労力がかかる
相続登記は不動産の権利関係を公示する重要な手続きであり、その内容を変更するためには法律で厳格なルールが規定されています。
相続登記もその例外ではなく、必要書類から申請書の作成まで、細かいルールに従って手続きを行う必要があります。戸籍謄本などの必要書類を収集するためには複数の役所を訪れ、法務局にも複数回足を運ぶ必要があります。
事前に下調べをしていても、必要書類を正確に収集し、申請書を作成するには相当な時間と労力が必要です。遠方の役所への移動や、手続きの際のミスにより、途中で挫折することもあります。
2.登記漏れが生じるおそれがある
自分で相続登記を行う際、よく見受けられる問題が「登記漏れ」です。これは、登記すべき物件を見逃してしまうことを指します。
例えば、実家が一戸建ての場合、道路後退（セットバック）部分や私道に所有権を持っていることがあります。マンションの場合も、所有している部屋以外に共用部分にも所有権が存在することがあります。
相続人や故人自身がこのような共有部分の所有を忘れていることが多く、法務局は記載された物件に関してしか登記を行いません。このため、相続人が所有していた物件を正確に把握しないと登記漏れが生じる可能性があります。登記漏れが問題になるのは、売却や建て替えを行う際で、契約時に相手から指摘されることで慌てて登記を行うことになります。相続人間での協力が得られない場合、売却や建て替えが困難になる可能性も考えられます。
相続登記を自分で行うときのポイント
自身で相続登記を行う際には、登記漏れだけでなく見落とされがちな注意点がいくつか存在します。代表的なポイントをいくつか挙げてみましょう。
戸籍標本は全員分揃える
必要な戸籍謄本が完全ではない場合、相続登記は行えません。相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本や改製原戸籍も含む）が必要です。特に、転籍や結婚・離婚に伴い本籍地が変更された場合は慎重に注意が必要です。
登記簿上の住所と死亡時の住所が一致しているか確認する
登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合、住所の繋がりを証明する書類が必要です。亡くなった方の住民票の除票に登記簿上の住所が記載されていれば良いですが、住所が転々と変わっている場合は戸籍の除附票や改製原附票を取得する必要があります。相続登記を申請する前に、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して住所を確認しましょう。
自筆証書遺言の検認手続を行っておく
自筆証書遺言に基づく相続登記を行う場合、家庭裁判所で遺言の検認を受ける必要があります。検認は、遺言書の内容を明確にし、偽造や変造を防止するために行われる手続きです。検認を受けていない場合は登記ができませんので、注意が必要です。ただし、公正証書遺言や法務局の遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合、検認は不要です。
相続登記を自分で行う場合の流れ
相続登記を自分で行う場合の大まかな流れや必要書類は以下のとおりです。必要書類の取得費用や登録免許税についても簡単に解説します。
相続登記を行うまでには大きく4つのステップがあります。
ステップ1：必要書類の用意
相続登記には、申請書だけでなく、様々な添付書類が必要です。具体的な書類については後述しますが、戸籍謄本や住民票などは市役所や区役所で入手し、相続人間で遺産分割協議を行った場合は、遺産分割協議書も作成する必要があります。
ステップ2：申請書の作成
必要書類が揃ったら、申請書を作成します。申請書の記入は厳格な規定があり、必要事項が適切に明記されている必要があります。申請書は提出時に検査されないため、不備があると後日修正が必要となるか、申請がやり直しになる可能性があります。
ステップ3：法務局への申請
登記の申請には3つの方法があります。
- 法務局に直接出向き、申請書類一式を窓口で提出する方法（窓口申請）
- 申請書類一式を郵送する方法（郵送申請）
- インターネットを利用して申請データを送信する方法（オンライン申請）
オンライン申請には電子署名や電子証明書が必要ですので、一般の方が相続登記を自己申請する場合は、窓口申請か郵送申請の選択が適しています。
ステップ4：登記識別情報通知（権利証）の受け取り
申請書や必要書類に不備がなければ、申請から1～2週間で登記が完了し、登記識別情報通知（通常は権利証と呼ばれる）が交付されます。これは重要な書類であり、登記簿謄本（登記事項証明書）で名義が変更されたことを確認することで、相続登記が正式に完了します。
相続登記を自分で行う場合に必要な書類一覧
相続登記には、主に以下の3つのケースがあります：①遺言がある場合②遺産分割協議で登記をする場合これらのケースによって、必要な書類が異なります。一般的には、これらの相続登記で必要となる添付書類は、「相続登記の添付書類」の図表に示されている通りです。
相続登記のを自分で行う場合の費用
相続登記を自己申請する場合にかかる費用は、主に以下の2点です。
費用１｜必要書類の取得費用
相続登記には、様々な証明書が必要であり、これらを提出するためには市役所や区役所で発行される各種証明書の取得費用が必要です。以下は、相続登記において必要な証明書とその発行手数料の例です。
- 戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）：1通につき450円
- 除籍謄本（除籍全部事項証明書）：1通につき750円
- 改製原戸籍謄本：1通につき750円
- 戸籍の附票の写し：1通につき300円
- （除）住民票の写し：1通200～300円程度（※自治体により異なる）
- 印鑑証明書：1通200～300円程度（※自治体により異なる）
- 固定資産評価証明書：1通200～400円程度（※自治体により異なる）
これらの手数料は1通あたりでは高額ではありませんが、通常、相続登記に必要な証明書は5～10通ほどになることが一般的です。特に転籍や兄弟姉妹が法定相続人になる場合などは、通数が増加することがあります。本籍地が遠方にある場合は、交通費や郵送請求に伴う郵送費も考慮する必要があります。
費用２｜登録免許税
登録免許税とは、登記手続きを行う際に納める国税の一種です。この税額は、土地や建物の固定資産税評価額に法定の税率をかけて算出されます。相続登記においては、税率は1000分の4と規定されており、例えば土地の固定資産税評価額が1000万円の場合、登録免許税として4万円が課されます。ただし、相続人以外の者が遺言に基づいて不動産を取得する場合は、税率が1000分の20となるため、注意が必要です。
また、相続登記を促進するためには、登録免許税の免税措置が設けられています。特定の要件に該当する場合、登録免許税が非課税となります。詳細については、法務局の「相続登記の登録免許税の免税措置について」のページをご参照ください。
司法書士に相続登記を依頼すべきケース
相続登記には、相続人の数や権利関係の複雑さによって難易度が異なります。以下のような状況では、司法書士に依頼することが良いかと思います。
- 相続関係が複雑な場合
- 相続した不動産が未登記だった場合
- 急いで相続登記を完了したい場合
- 遠方の不動産について相続登記手続きを行う場合
- 相続人が忙しい場合
相続関係が複雑な場合
相続関係が複雑な状況では、亡くなった人が離婚と再婚を繰り返して異父（母）兄弟が存在する場合や、認知した子がいる場合、養子縁組や離縁を経ている場合などが考えられます。特に兄弟姉妹が相続人となり、代襲相続（相続人が亡くなった人よりも前に死亡しており、その子が代わって相続人となること）が発生している場合、相続人の数が増加する可能性があります。
このような状況では、戸籍謄本を丹念に解読しないと法定相続人を誤って特定する可能性があります。法定相続人の正確な特定は、遺産分割協議や相続登記において非常に重要な要素です。相続関係が複雑な場合には、戸籍謄本の取得から司法書士に依頼する方が適しているでしょう。
相続した不動産が未登記だった場合
これまで相続登記の実施は任意であったため、年月を経て未だに相続登記が行われていない不動産が多く存在します。例えば、父親が亡くなり相続登記を検討したところ、登記簿を確認した結果、何十年も前に他界した祖父の名義のままであることがあります。このケースでは、祖父から父へ、そして父から子へという2回の相続登記が必要です。
このような事例は「数次相続」と呼ばれ、父親に兄弟姉妹がいる場合、兄弟姉妹（子から見れば叔父や叔母）も手続きに協力する必要があります。登場人物が増加するだけでなく、必要な書類も増えるため、このような複雑な相続登記を自ら行うのは難易度が高いと言えます。
遠方の不動産における相続登記手続き
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に対して申請を行う必要があります。例えば、実家が札幌市にあり、相続人が東京に住んでいる場合、相続登記の申請は東京法務局ではなく札幌法務局に行う必要があります。
前述の通り、登記申請はオンラインでも可能ですが、一般的には申請書を法務局に直接持参または郵送することが一般的です。必要な書類や申請書を一度に完璧に整えることは難しいため、何度か法務局とのやり取りが必要となります。
法務局が遠方にある場合、直接出向くか郵送でやり取りすることは負担が大きいです。しかし、多くの司法書士はオンライン申請に対応しており、全国どこにある物件でも相続登記を行うことができます。最初に自宅や職場の最寄りにいる司法書士に相談することをおすすめします。
相続人が多忙な場合
法務局の開庁時間は平日8時30分から17時15分までです。戸籍謄本などの取得先である市役所や区役所も同様の営業時間帯を有しています。一部の書類はコンビニエンスストアで入手可能な場合もありますが、除籍謄本や改製原戸籍など、市役所や区役所でしか入手できない書類も多いです。
また、遺産分割協議書などでは相続人全員から署名や捺印を得る必要があります。十分な時間が確保できない場合、必要書類の用意から申請までを短期間で終わらせるのは難しいでしょう。
令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。多忙なスケジュールからくる手続きの遅れは、過料の対象になる可能性も考えられます。したがって、自ら無理をせず、最初から司法書士に依頼する方が賢明かもしれません。
自分で相続登記をするのは不安。でも安く済ませたい人には
今は自分で相続登記をするためのサポートサービスも存在します。費用はおよそ1/3程度なので、安く済ませたい方は一度検討してみても良いかもしれません。
主なサービスは以下の2つです。
・イーライフ相続登記
・better相続登記
まとめ
相続登記を自己で行うことは、費用の節約がある一方で、それ以上に様々なデメリットや留意点が存在します。
親しい親族を失い、精神的なストレスに悩む状況で、未経験の登記手続きを自ら行うことは相当な負担です。手続きに自信がないだけでなく、時間が不足している場合や、迅速に相続登記を進めたい場合は、こういったWebサービスの利用もぜひ検討してみてくださいね。
