相続が発生すると、自宅の処遇に関して異なる意見が相続人間で生じ、しばしば論争の種となります。誰もが異なる要望を抱え、「長い間住み続けたい」「売却して現金に変えたい」など様々な立場が存在します。特に、物理的に分割が難しい不動産はトラブルのもととなりがちであり、親族同士の対立が生じ、最終的には配偶者が自宅を離れる事例も発生しています。
現在、このような事態を解消する手段として「配偶者居住権」が存在し、所有者でなくとも自宅に住み続けることが可能です。
この記事では、配偶者居住権について分かりやすく解説するだけでなく、自宅を手放さずに遺産分割を行う他の方法も紹介します。家の相続に悩む方は、ぜひ参考にしてください。
「配偶者居住権」とは
「配偶者居住権」とは、被相続人の配偶者が住まいに困ることなく、住み続けるための「居住権利」として創設された制度です。この制度は2020年4月から始まり、これにより、所有者でなくとも自宅に居住権を持つことが可能になりました。
配偶者居住権が創設される前は、配偶者が自宅を相続し、わずかな預貯金を子供が相続するケースが一般的でした。しかしこの状況では、配偶者は住まいを確保できる一方で生活資金に不安を抱え、子供たちは相続分に不満を抱くことがよくありました。
配偶者居住権は、こうした問題を解決する制度であり、以下にその具体的な活用方法があります。
配偶者居住権の具体的な活用例
もしも家が主な相続財産であり、現金や預貯金が少額である場合、以下のように遺産分割が不均等になることがあります。
【相続財産】：自宅2,000万円、現金500万円
【相続人】：配偶者と子供1人
この場合、配偶者が自宅、子供が現金を相続すると、子供は法定相続分が1,250万円であることから、不足分の750万円を配偶者に求める可能性があります。
一方で、配偶者居住権を活用すると、法定相続分どおりに遺産分割ができます。
【遺産分割】：
- 配偶者の相続分：自宅の居住権1,000万円、現金250万円
- 子供の相続分：自宅の所有権1,000万円、現金250万円
こうした取り決めにより、自宅の所有権は子供が持ちつつも、配偶者は引き続き住み続ける権利を有します。ただし、この権利を得るためには、遺言書や遺産分割協議、死因贈与契約などにより、配偶者が居住権を取得する必要があります。
「配偶者短期居住権」とは
遺産分割が最終的に決定するまでの期間中、配偶者は「配偶者短期居住権」を利用して自宅に住み続けることができます。配偶者短期居住権は、配偶者居住権とは異なり、自動的に付与される権利であり、相続開始から6カ月間は居住権が確保されます。また、家の相続人は配偶者短期居住権の消滅を提案できますが、提案から6カ月間は引き続き住み続けることができるため、新しい住居を見つける時間も十分に確保できます。
ただし、配偶者居住権が自宅全体を対象とするのに対し、配偶者短期居住権は居住部分のみが対象であり、登記も行えないことに留意してください。
住んでいる家を手放さずに遺産分割を実現する方法
自宅を相続する場合、夫や妻は配偶者居住権を利用して住み続けることが可能ですが、子供には同様の権利が認められていません。相続の状況によっては、自宅を売却する必要が生じることもありますが、以下の方法を考慮することで、住んでいる家を手放さずに遺産分割を実現できるかもしれません。
現物分割
具体的な財産ごとに相続を行う方法である「現物分割」は、例えば、配偶者が自宅、長男が株式、長女が預貯金といった具体的な財産ごとの割り当てを指します。これは実際の相続手続きにおいてよく見られる方法です。
ただし、財産の価値が同じであることはほとんどありません。そのため、不公平感から相続人同士の争いが発生する可能性も考えられます。相続財産の不均等な分割を解消するためには、代償分割などの手法を検討することが重要です。
代償分割
代償分割は、各相続人の取得する財産を金銭で均等にするための手法です。
たとえば、長男が5,000万円相当の自宅を相続し、次男が1,000万円の預金を相続した場合、相続財産には4,000万円もの差額が発生します。法定相続分に基づくとそれぞれ3,000万円ずつに均等に分割されるべきですが、これに従うと長男は次男に2,000万円の代償を支払って調整することになります。
家を保有したままで遺産分割を行う方法では、調整用の資金が必要となるため、経済的に余裕がない場合には難しい方法となります。代償分割や現物分割が実現しづらい場合は、次に紹介する共有分割を検討してみることも一つの選択肢です。
共有分割
共有分割は、不動産の所有権を例えば配偶者が2/3、長男が1/3などとし、これを共有する手法です。この方法では、各々が所有する分け前に応じて権利を主張でき、自宅を手放す必要がありません。ただし、将来的にはトラブルの原因となりやすい手法です。
不動産の有効活用や売却には、すべての共有者が同意する必要があり、異なる意見から紛争が発生することがよくあります。また、共有分割状態で相続が発生すると、所有権が子供や孫の世代に引き継がれるため、共有者がねずみ算式に増加する可能性があります。その結果、不動産の売却や有効活用が難しくなり、潜在的な問題が生じる可能性が高まります。このような理由から、慎重に選択することが重要です。
換価分割
換価分割は、相続した自宅を売却し、その売却代金を相続人たちで公平に分配する手法です。この方法では自宅を維持することはできませんが、現金であるため均等に分けることが可能で、相続争いのリスクが低いと言えます。自宅に対する愛着が薄く、売却後の住居が確保されている場合には、この方法を検討する価値があります。
家を相続する手順
家を相続する際の手続きは、以下のステップに従います。
必要な書類の収集には時間がかかることがありますので、できるだけ早めに相続手続きを進めることが望ましいです。
家を相続する際には、遺言書の有無や法定相続人、その他の相続財産について確認が必要
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3つの種類があり、法的な有効性がある場合、その内容に基づいて遺産分割を行う必要があります。
遺言書が存在しない場合は、遺産分割協議が行われますが、全ての相続人が協議に参加する必要があり、相続財産の全体像を把握しておくことも重要です。
法定相続人を確認するためには、被相続人の戸籍謄本を収集する必要があります。
遺産分割協議を行う
相続人が遺言書を作成していない場合や、遺言書に特定の財産が明示されていない場合には、相続人全員が協力して遺産分割協議を行います。
この協議では、財産の分割方法について話し合いが行われ、誰がどの財産を相続するか、または財産をどの割合で取得するかについて合意が形成されます。
協議が成立した場合、遺産分割協議書が作成されますが、この文書は全ての相続人の直筆署名と実印の捺印がなければ法的効力を有しません。実印の証明として、印鑑証明書も添付することが必要です。
必要な書類を揃える、作成する
必要な書類を揃え、作成する手続きは以下の通りです。
【共通書類】
- 登記申請書（自作）
- 不動産の固定資産評価証明書
【遺言書が存在する場合】
- 遺言書
- 被相続人の死亡を示す戸籍謄本
- 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
- 家を相続する人の戸籍謄本と住民票
【遺産分割協議が行われた場合】
- 遺産分割協議書（※法定相続分どおりに遺産分割する場合は不要）
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本と住民票
- 相続人全員の印鑑証明書
相続する家の手続きをする
相続手続きの流れは以下の通りです。
- 必要な書類が揃ったら、法務局に提出して相続登記の手続きを行います。
- 提出先は、不動産の住所地を管轄する法務局です。分からない場合は、法務省や法務局の公式ホームページを参照してください。
- 相続登記は郵送扱いやオンライン申請も可能ですが、初めての方は窓口提出がおすすめです。書類の添付漏れなどの軽微なミスもその場で指摘してもらえます。
- 相続登記の手続きが難しい場合や不安がある場合は、司法書士に依頼することも一つの選択肢です。
家を相続するときにかかる費用
家を相続する際にかかる費用は以下の通りです。
- 登記事項証明書: 1つの不動産につき、窓口申請や窓口交付の場合、600円。
- 戸籍謄本や住民票などの発行手数料: 1通あたり500～700円程度。
- 印鑑証明書: 1通あたり約300円程度。
- 郵便切手代: 金額は場所により異なります。郵送扱いで必要書類を取得するか、相続登記を申請する場合に必要。
- 固定資産評価証明書: 1枚あたり約300～500円程度。
- 相続税申告を税理士に依頼する場合: 手数料は相続財産の0.5～1%程度。
- 相続登記を司法書士に依頼する場合: 手数料は3万～10万円程度。
これらの専門家の手数料は、建物の棟数や土地の筆数、評価額などによって変動します。
家を相続するときにかかる税金
家を相続する際には、以下の税金がかかりますので注意が必要です。
- 登録免許税
- 土地と建物にかかる税金であり、「固定資産税評価額×0.4%」でそれぞれの税額を算出します。相続登記の申請時に法務局窓口で支払います。
- 相続税
- 遺産総額が基礎控除を超える場合に発生し、超過分が課税されます。 計算式：
- 相続税の基礎控除：3,000万円＋（600万円×法定相続人の数） 相続税がかかる場合は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に相続税申告を行う必要があります。なお、申告期限を過ぎると延滞税などの追徴課税があるため、期限には十分に注意しましょう。
住んでいる家を相続する際のトラブル、問題点
住んでいる家を相続する場合、不要な財産であれば処分することも一つの選択肢ですが、その過程でさまざまなトラブルや問題が生じる可能性があります。家族の感情的な課題や税金に関する問題が浮上することも考えられるため、注意が必要です。以下に、留意すべきポイントを挙げてみましょう。
相続税が発生するリスクが高まる
特に、土地の価値が高い都市部に自宅がある場合、その自宅だけでも相続税が課税される可能性があります。相続税には基礎控除が設けられていますが、自宅の評価額が基礎控除を上回ると、その超過分に相続税が課されます。
相続税の基礎控除は以下の計算式で求められます。
[相続税の基礎控除：3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）]
相続人が1人の場合、基礎控除は3,600万円。2人の場合は4,200万円になります。しかし、都市部では土地の価格だけで1億円を超えるケースもあります。ただし、土地や相続人が一定の要件を満たしていれば、小規模宅地等の特例が適用され、評価額が8割減額される場合もあります。不明な場合は、税理士に相談することをお勧めします。
将来的には空き家となる可能性が高まる
現在の自宅を相続して住み続けても、いずれ相続人も亡くなることから、将来的には空き家問題が生じるでしょう。特に、既に子供たちが独自に住宅を購入している場合、かつての実家が不要となることも考えられます。これにより、即座に売却できない場合、将来的には子孫が固定資産税などの負担を負うことになります。そのため、次世代の相続に向けても考慮しておくべきです。
自宅の売却時には、他の相続人との間で意見の不一致が生じる可能性がある
相続した不動産を売却する際、「待ってくれ」といった要望が出ることが考えられます。相続人の中には、「思い入れのある自宅を継いでくれるから、自分は少ない取り分で我慢する」といった不満が表面化する可能性もあります。
同様に、売却に伴う利益の分配に関する要求も発生するかもしれません。そのため、自宅の売却については他の相続人を巻き込んで検討することが重要です。
住んでいる家を相続する際の留意事項
住んでいる家の相続を円滑に進めるためには、以下のアプローチがあります。確実な相続方法や住居の維持に関する考慮事項を把握し、注意深く進めることが重要です。
遺言書を作成してもらう
遺言書により指定されると、確実に自宅を取得できます。法的な効力が強く、遺産分割協議が不要となり、自宅の相続に関する争いを回避できます。ただし、各相続人には遺留分が発生するため、法定相続分の1/2や1/3を配慮して準備しておく必要があります。
自宅相続に伴う税金や費用の理解
住んでいる家の相続には相続税がかかる可能性があります。相続した家を取得する際には、「固定資産税評価額×0.4%」で計算される登録免許税が発生します。同時に、土地や建物を所有している間は固定資産税や都市計画税がかかり、建物の築年数によっては高額な維持費もかかります。特に、屋根、外壁、床下、水廻りの改修費用は膨大なため、十分な維持コストを確保しておくことが重要です。
相続後は速やかに登記を行うことが重要
現在は相続登記に具体的な期限は設けられていませんが、2024年からはその義務化が予定されています。相続した不動産については、3年以内に登記が完了しなかった場合には、10万円以下の罰金が課せられる予定です。そのため、相続後はできるだけ迅速に登記手続きを進めるよう心がけましょう。
住んでいる家を相続するときによくある質問
住んでいる家を相続する際によく寄せられる質問とその回答についてご紹介いたします。
住んでいる家を相続したくない場合、相続税や固定資産税の負担が重く感じる
住んでいる家を相続したくない場合の対処法として、以下の二つが考えられます。
- 家の売却： 相続人名義に変更した後、家を売却することができます。ただし、相続登記は必要ですので、手続きを確実に行いましょう。
- 相続放棄： 相続開始日から3カ月以内に家庭裁判所に相続放棄の申述を行うことができます。期限に注意し、必要であれば弁護士に相談すると良いでしょう。
これらの方法を検討する際は、早めに関係機関や専門家に相談し、正確な情報を得ることが重要です。
住んでいる家を相続した場合、名義変更の期限は特に規定されていない
ただし、2024年4月1日から相続登記が義務化されるため、相続人が確定してから3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が課される可能性があります。
また、相続登記の義務化は遡及適用されるため、法改正以前に発生した相続登記が放置されていた場合も、過料の対象になる可能性があります。
相続登記に対応できない場合は、早めに司法書士に相談することをお勧めします。
まとめ
住んでいる家の相続はトラブルが発生しやすいため、家族全員で「誰が相続するのが最適か」について話し合っておく必要があります。
ただし、利害関係者だけでの協議は難解な場合があり、相続開始前から複雑な問題が発生する可能性もあります。そのため、専門家のアドバイスや関与も検討すべきです。相続専門家は現実的な解決策を見つけてくれるだけでなく、相続税などの税務計算もサポートしてくれます。また、相続争いを未然に防ぐためには遺言書が効果的ですが、不適切な書き方をすると無効になる可能性があるため、専門家に相談しながら作成することがおすすめです。
相続人同士の自宅争奪戦を防ぐためには、早めに弁護士や税理士に相談すると良いでしょう。
