「二世帯住宅に住んでいるが、親が亡くなった場合の相続でトラブルが生じそうです。」
「相続財産が二世帯住宅しかない場合、トラブルを避けるにはどうすれば良いでしょうか？」
二世帯住宅に住む人々は、遺産相続に関する懸念を抱えていることが一般的です。実際、二世帯住宅が絡む相続はトラブルが発生しやすい傾向があります。
一般的な事例として、他の相続財産が少ない場合にトラブルが生じることがあります。たとえば、資産価値が2,000万円の二世帯住宅で、預貯金がわずか500万円しかない場合を考えてみましょう。
この場合、相続人が二世帯住宅を相続し、残りの相続人がわずか500万円を分割することになります。これは不公平な状況を生む可能性があります。
こうした状況が相続において発生すると、仲の良い兄弟であっても争いが勃発し、最終的には代償金に関するトラブルに発展することもあります。
このような事態を未然に防ぐためには、相続人が生前に適切な対策を講じることが望ましいです。ただし、誤った対策を講じると余分な税金を支払うことになる可能性もあるため、慎重さが求められます。
相続人の関係については以下の記事を読んで理解してくれ
この記事では、二世帯住宅の相続で生じやすいトラブルの事例と、トラブルを回避するための事前対策について詳しく解説します。
記事の内容：
- 二世帯住宅の遺産分割に関連するトラブル
- 二世帯住宅の相続で発生しやすいトラブルのケース
- トラブルを回避するための相続対策の事前実施
- 事前対策で留意すべき点
この記事を通じて、二世帯住宅の相続に伴う潜在的なトラブルについて理解し、それを回避する方法を学ぶことができます。
もし、「家族関係を損ないたくない」「相続手続きに入る前にトラブルを未然に回避したい」と考えている方は、ぜひ最後までお読みください。
二世帯住宅の相続トラブルはかなり多いから注意しろよな
二世帯住宅の相続におけるトラブルの発生要因
前述の通り、二世帯住宅の遺産相続は、トラブルが生じやすい傾向があります。これには、以下の2つの理由が挙げられます。
- 二世帯住宅は単独の住宅よりも評価額が高く、不公平な遺産分割が生じやすい
- 二世帯住宅は土地や建物が複数人の共有名義となっていることが多く、分割が困難となりやすい
二世帯住宅は、複数の家族が共同で生活することにより、広大な敷地や大きな建物が必要となります。そのため、相続時には、単独の住宅と比較して評価額が高くなることがあり、これが不公平な遺産分割を引き起こす可能性があります。
さらに、二世帯住宅は土地や建物が複数人の共有名義となっていることが一般的であり、相続時には分割が難しくなります。例えば、親が建てた住宅を子供たちと共有する場合や、祖父母と親子が同居する場合などがこれに当たります。
共有名義者が多数存在すると、財産の評価や利用目的について異なる意見が生じやすく、相続人間の意見調整が困難になります。
これらの評価額の不公平性と共有名義の問題が相まって、二世帯住宅の相続トラブルが発展する背景となっています。
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3つの遺産分割方法による二世帯住宅の相続トラブル
二世帯住宅の相続において発生するトラブルの原因は、相続者が選択する遺産分割方法によるものがあります。通常、「現物分割」「換価分割」「代償分割」の3つの分割方法から選択されますが、選んだ分割方法によって発生するトラブルにも特徴があります。
- 二世帯住宅の「現物分割」によるトラブル:
「現物分割」では、実際の土地や建物を相続人で分割します。この方法では、土地や建物の使用目的や利用権などについて合意が得られない場合、トラブルが生じる可能性があります。 - 二世帯住宅の「換価分割」によるトラブル:
「換価分割」では、土地や建物を売却し、その代金を分割相続人に分け与えます。この際、評価額に対する異論や、売却のタイミングに関する不満がトラブルの原因となり得ます。 - 二世帯住宅の「代償分割」によるトラブル:
「代償分割」では、一部の相続人が他の相続人に代償金を支払い、特定の財産を受け取ります。この場合、代償金の支払いに関する細かな合意や評価の不一致がトラブルを引き起こす可能性があります。
これらのトラブルのどのパターンが発生する可能性があるかを確認するには、それぞれの分割方法に関する理解を深め、慎重に相続プランを検討していく必要があります。
① 「現物分割」による問題点
二世帯住宅の相続において、「現物分割」を選択することでトラブルが生じることがあります。
「現物分割」は、二世帯住宅をそのままの形で相続人で分割する方法であり、例えば、二世帯住宅に住んでいる長男がそのまま相続し、残りの財産を他の相続人で分割するという手法です。
しかし、この方法では、二世帯住宅以外の相続財産が限られている場合に問題が生じやすくなります。例えば、二世帯住宅の評価額が2,000万円で、その他の財産がわずか500万円の預貯金だけだとすると、相続する長男が大きな有利に立つことになり、公平性に欠けた遺産分割となりかねません。
現物分割の場合、相続財産を均等に分割することが原則であり、評価額に偏りがある場合にはトラブルが発生する可能性が高まります。
【注意】 共有名義で財産を持ち合う「共有分割」はトラブルの原因となる
一方で、分割方法の中には、二世帯住宅を共同名義で所有し、「共有分割」と呼ばれる方法も存在します。
この方法では、二世帯住宅の一部を住んでいない他の相続人の名義にすることがありますが、住んでいる人がいる限り売却することが難しく、実質的なメリットが得られません。
また、相続人の中で誰かが亡くなると、その子どもが相続人となり名義が増加し、権利関係が複雑化していく傾向があります。このため、共有分割は二世帯住宅の遺産分割においてトラブルの原因となりうるため、慎重な検討が必要です。
② 「換価分割」における問題点
二世帯住宅の相続において、「換価分割」を採用することでトラブルが生じることがあります。
「換価分割」は、二世帯住宅を売却し、その売却代金を分割相続人に配分する方法です。
この分割方法では、相続人の中で一部が二世帯住宅に居住している場合、無理に売却を進めることがトラブルの引き金となることがあります。
例えば、長男家族が二世帯住宅に居住している場合、その住まいを売却することで長男家族は住む場所を喪失します。新たな住居を見つける手間や費用がかかり、大きな負担となる可能性があります。
このような事態では、売却に対する同意が得られない可能性が高まります。
したがって、「換価分割」は、二世帯住宅に居住している相続人が不満を抱くケースが生じ、それがトラブルの発端となることがあります。
③ 「代償分割」における問題点
二世帯住宅の相続において、「代償分割」を採用することでトラブルが生じることがあります。
「代償分割」は、二世帯住宅に居住する相続人が他の相続人に対して、相続に見合う金銭（「代償金」）などを支払い、均等な遺産分割を実現させる方法です。
この方法では、二世帯住宅に住む相続人が代償金を支払うために必要な金額があれば、遺産分割を円滑に進めることができます。
ただし、二世帯住宅に居住する相続人が代償金を支払う余裕がない場合、代償分割が実現できず、遺産分割が難航することがあります。
二世帯住宅の相続で発生したトラブルの3つの具体的な事例
実際に、二世帯住宅の相続においてどのような状況がトラブルに発展するのか、具体的な事例をもとに3つご紹介します。
- 二世帯住宅以外の相続財産が少ない場合:
相続財産がほぼ二世帯住宅のみで構成されている場合、例えば預貯金や他の不動産が少額であると、相続人間での公平な財産分割が難しくなります。これが原因で、兄弟姉妹間での対立が生じ、トラブルが発展することがあります。 - 相続人の1人が二世帯住宅に住み続けたいが、代償金の支払いができない場合:
例えば、兄弟姉妹の中で一人が二世帯住宅に住み続けたいと主張するが、相続人全体での代償金支払いに十分な資金がない場合、トラブルが発生します。居住者の要望と財政の不一致が争点となり、解決が難しくなります。 - 二世帯住宅が共有名義になっている場合:
二世帯住宅が複数の相続人の共有名義になっている場合、売却や利用の意向が一致しないことがあります。特に、名義が増えることで権利関係が複雑化し、合意形成が難しくなります。
これらのケースを参考に、自身の相続状況と比較し、同様の問題が発生する可能性があれば、早めに対策を講じることが重要です。確実な対策を取るために、状況をしっかり確認してみましょう。
① 二世帯住宅以外の相続財産が少ない場合のトラブル
二世帯住宅の相続において最も一般的なトラブルの一つは、二世帯住宅以外の相続財産が極めて少ない場合です。
このケースでは、相続人が複数いる場合に平等な財産分割が複雑になり、トラブルが生じやすくなります。
ケースの具体例：
父の相続財産である二世帯住宅の土地と預貯金を、兄A・弟B・弟Cの3人で遺産分割することになりました。父の名義の土地には、長男Aが所有する二世帯住宅が建っています。
二世帯住宅は現物分割され、長男Aが土地を相続し、残りの2人は預貯金を分割することに合意しました。
しかし、相続財産の評価が行われると、長男Aの二世帯住宅の評価額が2,000万円であり、預貯金は500万円であることが判明しました。
この段階で、長男Aが相当な財産を受け取る一方で、他の2人の弟が不利な状況となることに気づき、不満が募り始めました。
兄弟間で円満な分割方法を決定することが難しくなり、最終的には裁判沙汰にまで発展しました。
トラブルの長期化が家族関係を壊し、最終的には深刻な状態に至ってしまった事例です。
② 相続人の1人が二世帯住宅に住み続けたいと主張するが、代償金を支払う資金力がない場合のトラブル
相続人の中で、1人が二世帯住宅に住み続けたいと主張しても、代償金を支払う資金力が不足している場合も、トラブルが生じる可能性があります。
相続人の1人が二世帯住宅に住み続けたいが、代償金支払いに関するトラブルの例：
ある家族では、3,000万円の二世帯住宅と600万円の預貯金が相続財産として残っており、兄弟3人でこれを遺産分割することになりました。
相続人の長男Aが二世帯住宅に住み続けるために相続し、残りの預貯金を他の2人の兄弟で相続することになりました。この分割により、以下のような相続が発生しました。
- 長男A：3,000万円（二世帯住宅）
- 次男B：300万円（預貯金）
- 三男C：300万円（預貯金）
しかし、これは法定相続分から見ると不公平であり、総額3,600万円を3人で平等に分割するべきでした。
代償金を利用して平等な分割を実現しようとした場合、長男Aが次男Bと三男Cにそれぞれ900万円ずつ支払うことが必要でした。
しかし、代償金を支払うためには、不動産である二世帯住宅を売却して現金化する必要がありました。ところが、長男Aはこれを実現するための持ち分を有しておらず、代償金の支払いが不可能な状況となりました。
このような理由から、代償金に関するトラブルが発展し、兄弟間で妥協点を見つける必要が生じました。
③ 二世帯住宅が共有名義になっている場合のトラブル
最初からトラブルの元となるのは、二世帯住宅が共有名義になっている場合です。
一般的に、二世帯住宅の名義は親と子どもの間で共有されることがよくあります。
二世帯住宅が共有名義になっている場合のトラブルの例：
ある家庭では、母親の名義の土地に母親と長男夫婦の3人で共有名義で二世帯住宅が建っています。母親が亡くなると、土地は相続財産となります。
この状況では、建物も母親の持ち分として相続財産に含まれ、兄弟姉妹として法定相続分に基づいて分割されることになります。
しかし、二世帯住宅が共有名義であったため、長男夫婦は土地と建物を全て相続するわけではありません。
母の財産としての土地と建物を含む遺産額に応じて、法定相続分に基づいて分割が行われました。結果として、長男夫婦は住んでいる二世帯住宅を完全に相続することができませんでした。
二世帯住宅が絡んだ相続には、事前のトラブル対策が不可欠
ここまで述べてきた通り、二世帯住宅が相続財産に組み込まれ、かつ複数の相続人が存在する場合、相続時にトラブルが発生しやすい傾向があります。
親が亡くなった場合、相続人は三つの遺産分割方法から選択することになります。
【相続開始後に選択できる遺産分割方法】
- 【現物分割】: 二世帯住宅をそのままの形で分割する。
- 【換価分割】: 二世帯住宅を売却して得られた代金を分割する。
- 【代償分割】: 二世帯住宅に住む相続人が他の相続人に代償金を支払う。
ただし、共有分割は後にトラブルの原因になる可能性があるためおすすめできません。
例えば、二世帯住宅に住んでいる長男が、そのまま住み続けたいと主張する場合が考えられます。他の相続人はこれに納得せず、長男に代償金を求めるかもしれません。しかし、長男が支払う余裕がない場合、二世帯住宅を売却して分割するしかありません。
このような状況では、長男は住む場所を失い、他の相続人も家を取り上げたいわけではありません。これを回避するためには、相続が始まる前に被相続人と相続人全員で話し合い、納得のいく遺産分割を決めておくことが重要です。
これにより、相続手続きがスムーズに進み、トラブルが発生することなく、不本意な相続状況を防ぐことができます。事前のトラブル対策の方法については、次の章で詳しく解説します。
二世帯住宅に住み続けるためには、相続が開始する前に対策を講じることが不可欠
相続開始前に行うべき対策は、主に以下の2点です。
- 親と相続人全員で遺産相続について話し合いを行う。
- 法的に効力が認められる遺言書を作成する。
これらの対策を事前に進めることで、相続が開始される前に潜在的なトラブルや不安を解消し、相続人全員が安心できる状況を整えることができます。
それでは、これらの対策について詳しく解説します。
親と相続人全員で遺産相続について話し合いをする
遺産相続に関する話し合いは、相続トラブルを未然に回避するために不可欠です。まず最初に行うべきなのは、被相続人である親と相続人全員が一堂に会し、遺産相続についての具体的な話し合いを進めることです。
親が生存している期間には、親の遺産相続に対する意向を直接確認できます。親が描く遺産分割の内容に異議がある場合は、納得できるまで協議を重ねることが可能です。
このプロセスにより、家族全体で合意形成し、納得のいく遺産相続プランを策定することができます。
話し合いを進める際には、細かい事項についても具体的に検討することが重要です。例えば、
- 二世帯住宅に住む長男が引き続き居住するために相続する
- その代わり、預貯金や株式などは次男に譲渡する
- 不足があれば、次男の住宅改修費用に充てる
など、家族全員が合意できる形で進めましょう。
一部の人が「親が生きているうちは死後のことを話すのは避けたい。」と考えることも理解できます。しかし、将来的な相続問題で家族が対立し、家を失う可能性を考えると、早期に話し合いを行うことが重要です。
法的に効力が認められる遺言書を遺す
遺言書を残すことは、相続トラブルを回避する効果的な手段です。特に、親と相続人全員で遺産相続について合意できる遺産分割方法が決まった場合や、事前に話し合いが難しいケースであっても、所有する二世帯住宅について明確な親の意思を示すためには、法的に有効な遺言書を遺すことが重要です。
遺言書は相続開始後のトラブルを未然に防ぐ手段として最も効果的です。家族全員での話し合いが行われ、納得が得られたとしても、相続が始まると不満が生じる可能性があります。また、現在は親の意思能力に問題がなくても、将来的に認知症になる可能性があるため、早い段階で遺言書を作成することが望ましいです。
遺言書を正式に残すことで、相続開始後にトラブルが発生せず、二世帯住宅に住み続けることができます。ただし、遺言書を書くだけでなく、法的に効力が認められる形式であることが重要です。
遺言書の形式には主に以下の3つがあります。
- 自筆証書遺言： 全文を自ら手書きする形式の遺言書。
- 公正証書遺言： 公証人が法的な知識をもって作成する遺言書。
- 秘密証書遺言： 全文を秘密にして公証役場で存在を証明してもらう形式。
これらの遺言書の作成には一定の形式が求められ、誤りがあると無効となる可能性があるため、慎重に作成する必要があります。効力のある遺言書の作成方法については、詳細な解説が下記の記事にありますので、参考にしてください。
【注意】二世帯住宅を生前贈与すると多額の贈与税が発生する可能性がある
二世帯住宅の名義が共有名義でなく、全ての名義が同居している子世帯のものであれば、トラブルが発生する可能性は低いです。そのため、「相続前に名義を変更すれば解決できるのでは？」と考える方もいるでしょう。
しかし、生前に名義変更を行うことは贈与とみなされ、その結果、贈与税が発生する可能性があるため、慎重に注意が必要です。
贈与税は高額で、寄与の内容によっては何百万、何千万という贈与税がかかる可能性があります。
【査定価格2,000万円の土地を生前贈与した場合】（特例贈与財産の税率）
（土地：2,000万円 – 非課税分：110万円）×税率：45％ – 控除額：265万円 ≒ 贈与税：5,855,000円
贈与税を600万円近く支払うのは非常に困難です。
したがって、贈与税を軽減する方法として、「相続時精算課税制度」があります。この制度を活用すると、2,500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けることができます。
ただし、この制度を利用する場合でも、贈与者が亡くなった際には相続税として一括で納めなければなりません。そのため、相続税の節税対策として有利でない可能性があるため、制度の利用には慎重な検討が必要です。
また、名義変更の登記コストも、相続時の名義変更に比べて高額になります。
そのため、
・共有名義を解消して相続時のトラブルを回避できるメリット
・名義変更に伴う税金負担のデメリット
の両方を検討し、どちらを優先するかを検討することが重要です。
なお、二世帯住宅の生前贈与は、特別受益として相続時に調整される可能性がありますので、この点も考慮する必要があります。
二世帯住宅が絡んだ相続をスムーズに行いたいなら弁護士への相談がおすすめ
先に述べた通り、相続財産に二世帯住宅が含まれる場合、相続トラブルを回避するのは難しいため、相続開始前に事前対策を講じることが重要です。
事前の相続対策を効果的に進めるためには、被相続人である親と他の相続人全員の協力が望ましいですが、必ずしもその協力が得られるわけではありません。
「死後のことを話すのは不吉だ」
「相続の事は難しく理解できない」
「遺言を作るのは煩雑だ」
といった理由から、協力を拒む場合もあります。
こうした状況であれば、弁護士に相談することが有益です。弁護士は法的な専門知識に裏打ちされ、相続人が受け入れ可能な遺産分割方法について的確なアドバイスを提供できます。
遺言書に関する相談も可能であり、法的に効力のある遺言書の作成ができます。これにより、相続開始後にトラブルが発生するリスクを低減できます。
また、家族内での話し合いでは感情的になりがちで進展が難しいこともありますが、弁護士の介入により冷静な議論が促進されます。
二世帯住宅を巡る相続問題は、事前の対策によって未然に防ぐことができます。弁護士に相談し、適切な対策を講じ、親が亡くなった後も安心して生活できるようにしましょう。
まとめ
本記事では、二世帯住宅にまつわる相続トラブルについて詳しく解説してまいりました。
二世帯住宅の相続は、遺産分割において不公平が生じやすく、トラブルの発生が顕著です。
この相続に絡む分割方法は以下の3つです。
①【現物分割】： 二世帯住宅をそのままの形で分割
②【換価分割】： 二世帯住宅を売却し、その代金を分割
③【代償分割】： 二世帯住宅に住む者が他者に代償金を支払う
これらの分割方法により、遺産分割が公平でなくなったり、負担が大きい相続人が発生し、トラブルが生じる可能性が高まります。
実際のトラブルが起きやすい状況は以下の3つです。
① 他の相続財産が少ない場合
② 一部の相続人が二世帯住宅に住み続けたいが、代償金を支払えない場合
③ 二世帯住宅が共有名義になっている場合
これらの状況では、トラブルの発生が予測されるため、相続開始前に次の対策を講じることが重要です。
・ 親と相続人全員で遺産相続について話し合う
・ 法的に効力がある遺言書を作成する
また、二世帯住宅の共有名義を解消しようとする場合は、これが生前贈与とみなされ、多額の贈与税がかかる可能性があることに留意すべきです。
よって、適切な対策を進めるためには、弁護士に相談し、アドバイスを受けることが重要です。
