マンションの遺産相続の手順は？留意事項や有効活用の解説も

故人が所有していたマンションは相続財産に含まれます。マンションを相続する際には、故人から相続人への名義変更手続きや相続税申告などの手続きが必要です。

なお、相続したマンションの活用や売却を検討する際には、事前に名義変更手続きを完了させておかなければなりませんので、ご注意ください。また、相続手続きの中でも相続税申告は相続開始から10ヶ月以内に行う必要があります。

相続税の申告期限までに、故人が所有していたマンションを誰が相続するのか、そしてマンションをどのように活用するのかを決め、手続きを進めることは非常に大変です。ミスなく相続手続きを終えたい場合や、自身の希望や資産状況に合わせた遺産分割を行いたい場合には、相続に詳しい司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。

本記事では、マンションの相続手続きの流れや必要書類、相続税評価額の算出方法を解説します。不動産を相続したときの流れについては、以下の記事もご参考ください。

マンションの相続手続きの手順

マンションを相続した際には、故人から相続人への名義変更手続きや相続税申告などの手続きが必要です。相続が発生した場合は、以下の手順で手続きを進めましょう。

1. 遺言書の有無を確認する:
   最初に、故人が遺言書を作成しているかどうかを確認します。遺言書が存在する場合は、その内容に基づいて進める必要があります。
2. 相続人と相続財産の調査を行う:
   相続人を特定し、相続財産を詳細に調査します。これには、故人の財産状況や債務などの情報を把握することが含まれます。
3. 相続人全員で遺産分割協議を行う:
   相続人全員が参加する形で、遺産分割に関する協議を行います。これにより、マンションの相続に関する合意が形成されます。
4. マンションの相続登記を行う:
   遺産分割協議がまとまれば、マンションの相続登記を行います。これにより、正式に相続人の名義がマンションに変更されます。
5. 相続税申告を行う:
   相続発生後、相続税の申告を行います。この手続きは相続開始から10ヶ月以内に行う必要があります。

これらの手続きを順に進めることで、マンションの相続手続きをスムーズに完了させることができます。

遺言書の確認手続き

相続が発生した場合、初めに遺言書の有無を確認しましょう。故人が遺言書を作成していた場合、通常はその内容に基づいて遺産分割が行われます。遺言書が発見された場合、遺産分割協議が行われた後に遺言書が見つかると、手続きを再度行う必要が生じる可能性があります。

遺言書には公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言の3種類があり、それぞれ異なる方法で探すことができます。

遺言書の種類と探し方:

• 公正証書遺言:
• 保管場所: 公証役場
• 探し方: 全国の公証役場で公正証書遺言の有無や保管場所を検索可能
• 自筆証書遺言:
• 保管場所: 自宅や貸金庫など、法務局
• 探し方: 故人が大切な書類を保管しそうな場所を探し、法務局にて「遺言書保管事実証明書の交付請求」を行う
• 秘密証書遺言:
• 保管場所: 自宅や貸金庫など
• 探し方: 故人が大切な書類を保管しそうな場所を探し、遺言書の有無に関しては全国の公証役場で問い合わせ可能

検認手続きの要否:

• 公正証書遺言:
• 検認手続きの要否: 不要
• 自筆証書遺言:
• 検認手続きの要否: 必要（法務局での保管制度を利用した場合は不要）
• 秘密証書遺言:
• 検認手続きの要否: 必要

検認手続きの申し立て方法および必要書類:

• 申し立てする人: 遺言書を発見した相続人
• 申し立て先: 遺言者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所
• 申し立て費用:
• 収入印紙：800円分
• 連絡用の郵便切手代
• 必要書類:
• 申し立て書
• 当事者目録
• 遺言書のコピー（封印がない場合のみ）
• 遺言者の出生時から死亡時までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本など、相続人によって必要となる戸籍謄本

相続人と相続財産の調査

遺言書が存在しない場合、相続手続きを進める前に相続人調査と相続財産調査を行いましょう。遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割の方法について協議する必要があります。

相続人調査:
相続人調査では、故人の生涯にわたる家族関係を明らかにするために戸籍謄本を収集します。具体的には、死亡時の戸籍謄本から出生時までを遡って取得することが適しています。

相続財産の調査:
相続財産の調査も重要です。不動産以外にもさまざまな種類の財産が存在するため、以下の手段を用いて調査を進めましょう。

• 不動産:
• 固定資産税課税明細書、登記識別通知書、権利証、名寄帳などから名義人や不動産の情報を収集する。
• 不動産の登記簿謄本を法務局で取得する。
• 預貯金:
• 口座のある銀行で残高証明書を取得する。
• 株式・有価証券:
• 【上場株式の場合】
  • 故人の取引残高報告書や口座開設時の控えなどから証券会社を特定し、問い合わせを行う。
  • 特定できない場合は、証券保管振替機構（ほふり）に「登録済み加入情報開示請求」を行う。
• 【非上場株式の場合】
  • 故人が経営していた会社や同族会社に問い合わせを行う。
• 貴金属:
• 故人の自宅や貸金庫を探す。
• 自動車:
• 車検証や車庫証明から名義人を確認する。
• 自動車ローンが残っている場合やリース契約だった場合は、ディーラーやリース会社に問い合わせを行う。
• 借金:
• 借用書や督促状など、借入に関する書類を探す。
• 信用情報機関に情報開示請求を行う。

相続人全員での遺産分割協議

相続人調査と相続財産調査が終了したら、相続人全員で遺産分割協議を実施しましょう。この協議は、各相続人がどの遺産をどの程度相続するかを合意するための重要な話し合いです。

遺産分割協議は、全ての相続人が参加する必要がありますが、物理的に一同に会する必要はありません。相続人が遠隔地に住んでいる場合は、電話、メール、LINEなどを利用して協議を進めることもできます。

協議が終了したら、合意内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。なお、遺産分割協議書の作成には厳密な期限はありませんが、後述の相続登記や相続税の申告時に提出が必要となるため、相続が始まってから10ヶ月以内に協議書を完成させることが望ましいです。

マンションの相続登記手続き

マンションを相続する場合は、故人の名義から相続人の名義へと変更するために、不動産の名義変更手続きが必要です。この手続きは、法務局において相続登記を行います。

なお、相続したマンションが居住用でなく、将来的な活用や売却を検討している場合でも、ますます故人の名義から相続人の名義に変更する必要があります。相続登記の手続き方法や必要書類は以下の通りです。

手続き主体：

• マンションを相続する本人
• 代理人

手続き先：

• マンションが所在する地域の法務局

手続き費用：

• 登録免許税：マンションの固定資産評価額×0.4%（例：1000万円の場合4万円、2000万円の場合8万円）

必要書類：

1. 登記申請書（法務局HPからダウンロード可能）
2. 故人の出生から死亡までの戸籍謄本
3. 故人の住民票除票または戸籍附票
4. 相続人の戸籍謄本
5. 遺産分割協議書
6. 印鑑証明書
7. 遺言書
   など

相続税の申告手続き

マンションなどの不動産は、預貯金や株式と同じく相続税の課税対象財産に含まれます。相続が発生したら、10ヶ月以内に相続税の計算を行い、申告および納税手続きを完了させましょう。相続税の計算手順は以下の通りです。

1. 財産を評価する
2. 遺産の総額から基礎控除額を差し引く
3. 基礎控除額を差し引いた後の遺産を法定相続分で分割する
4. 法定相続分で分割した遺産から相続税の総額を計算
5. 相続税の総額を実際の相続割合で再分割
6. 控除・加算を考慮し、最終的な納付税額を算出

相続税には、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除枠が設定されており、基礎控除内に相続財産が収まる場合は相続税は課税されません。

また、基礎控除以外にも相続税には様々な控除や特例が存在します。これらの控除や特例を活用することで、相続税を大幅に軽減できる可能性があります。相続に関する知識が豊富な税理士に相談することで、相続税の計算や申告だけでなく、様々な控除や特例の利用や二次相続対策までトータルにサポートを受けることができます。

マンションの相続税評価額算出の手順

先に述べたように、マンションは相続税の対象となります。不動産を相続した場合は、その相続税評価額を計算し、他の相続財産と合算して相続税を算出する必要があります。

マンションの相続税評価額は土地と建物の2つの要素に分かれ、それぞれ異なる計算方法が適用されます。以下、それぞれの手順を詳しくご説明します。

土地部分の評価方法

マンションの土地部分の相続税評価額は、主に2つの方法によって算出されます。それぞれ、①路線価方式および②倍率方式です。

路線価とは、国土交通省が年次で発表している土地の評価額であり、道路に面した宅地1㎡あたりの評価額がわかります。路線価は国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」で確認できます。路線価方式を使用する場合、相続税評価額は「路線価×マンションの敷地面積（㎡）×持分割合」で算出されます。

ただし、全国の土地に路線価が設定されているわけではないため、路線価が存在しない土地に対しては倍率方式が適用されます。倍率方式では、固定資産税評価額に所定の評価倍率を乗じて、土地の相続税評価額を計算します。評価倍率は国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」で確認できます。倍率方式を使用する場合、相続税評価額は「固定資産税評価額×評価倍率×持分割合」で算出されます。

建物部分の評価方法

マンションの建物部分の相続税評価額は、建物の固定資産税評価額と同等です。この評価額は、以下の3つの手段で確認できます。

1. 固定資産税の課税明細書に記載された「評価額」を確認する。
2. 固定資産税評価証明書を入手する。
3. 固定資産課税台帳を閲覧する。

故人の居住施設などを整理し、固定資産税の課税明細書を見つけるのが最も手軽でおすすめな方法です。万が一、課税明細書が見つからない場合には、固定資産税評価証明書の入手や固定資産税台帳の閲覧を検討しましょう。

相続したマンションの活用方法

既に自宅を所有している場合、相続により新たにマンションを手に入れた際、自身の居住用途がなく、使い道に悩むことがあります。相続したマンションの活用方法として以下の選択肢が考えられます。

1. 自分で住む： 新たな居住スペースとして利用することができます。
2. 親族や他人に貸す： 賃貸として他の家族や知人に貸し出すことで、収益を得ることができます。
3. 売却する： マンションを売却し、現金化することで他の投資や生活資金に充てることができます。

これらの選択肢について、それぞれ詳しく解説していきます。

自分で住む

相続したマンションが状態や立地などで魅力的であれば、自分で住んで活用することも一つの選択肢です。故人が所有していたマンションを自分の住居として選ぶメリットは、以下の通りです。

1. 故人との思い出のあるマンションをそのままの状態で維持できる。
2. 売却や賃貸と比較して手続きが簡単で手間がかからない。
3. 相続時に持ち家がない場合、今後の住居にかかる購入費用を節約できる。

ただし、相続時に既に自分の住居がある場合は、その持ち家の処分方法を検討する必要があります。

親族や他人に貸す

自分が既に持ち家を所有しており、職場や学校からの距離が遠いなど、マンションが適さない場合には、他の親戚や知人にマンションを貸すことも一つの選択肢です。相続したマンションを賃貸として提供することで、継続的な収入を得ることができます。

ただし、相続したマンションを賃貸として活用する際には以下の点に留意する必要があります。

1. 空き室リスクや家賃の滞納リスクなどが存在する可能性がある。
2. 固定資産税やリフォーム、管理コストが発生する。
3. マンションを第三者に貸す前に相続登記が必要である。

賃貸経営は継続的な収入をもたらす一方で、様々なリスクも伴います。親族や他人にマンションを貸す場合は、相続時点だけでなく将来的な利回りもシミュレーションして検討することが重要です。

売却する

相続したマンションを自ら利用する予定がなく、また他人に貸し出すことも難しい場合は、価値が進一歩下がる前に売却することが有益です。マンションを売却すれば、一括で現金が手元に入り、管理の義務や固定資産税の負担からも解放されます。

以下のケースでは、相続したマンションの売却がおすすめされます。

1. 相続税の納税資金が不足しており、現金が必要な場合。
2. マンションの築年数が経過しており、収益性が低い場合。

ただし、マンションの売却に伴う利益には譲渡所得税がかかりますので、注意が必要です。

マンションを相続した際の留意点

マンションを相続した場合、相続後の管理コストや故人の準確定申告の有無など、いくつかのポイントに留意する必要があります。具体的には以下の3点に留意することが重要です。

1. 配偶者が相続する場合は認知症対策も検討する
   配偶者が相続する場合、将来的な認知症リスクに備えるための対策を検討しておくことが重要です。
2. 故人が賃貸経営をしていた場合には準確定申告が必要
   故人がマンションを賃貸経営していた場合、準確定申告が必要となります。これにより、賃貸収入に対する適切な課税が行われます。
3. マンション相続後は管理費用や固定資産税がかかる
   マンションを相続すると、維持管理のための管理費用や固定資産税などが発生します。これらの費用についての計画を立て、十分な資金を確保しておくことが重要です。

配偶者が相続する際の認知症対策

故人が亡くなり、配偶者が故人の子供ではなく不動産などの相続人となるケースもあります。この際、配偶者がマンションを相続する場合には、認知症対策が欠かせません。認知症になると判断能力が低下し、マンションの売却や有効な活用が難しくなる可能性があるからです。

故人の配偶者がマンションを相続した後、認知症になると以下のリスクが生じます。

1. マンションを売却できず、老人ホームや病院への入居費用を工面できない
2. マンションをリフォームできず、借り手がいなくなり賃貸収入が入らなくなる

このようなリスクを避けるためには、認知症になった場合にも信頼できる人物がマンションの管理や運用、売却を行えるよう対策を講じておくことが重要です。以下の対策が考えられます。

対策 概要

1. 家族信託 信頼できる家族に契約の範囲内で財産の管理や運用、処分を任せる制度
2. 任意後見制度 将来の認知症に備えて、支援者と支援内容を事前に契約する制度

家族信託と任意後見制度にはそれぞれメリットとデメリットがありますが、家族信託は財産管理に特化し、柔軟な運用が可能です。認知症後のマンションの活用や売却を考慮する場合、家族信託が適しているでしょう。

準確定申告が必要

賃貸経営のあったマンションの場合、相続人が故人の代わりに確定申告を行う準備が必要です。自己居住用ではなく投資用として所有していた場合、相続が発生した後の4ヶ月以内には準確定申告が必要です。準確定申告は、故人のかわりに相続人が税務署に提出する手続きのことです。

準確定申告の手続き方法や必要書類は以下の通りです。

手続きする人

• 相続人
• 包括受遺者

手続き先

• 故人の住所地を管轄する税務署

手続き期限

• 相続発生から4ヶ月以内

必要書類

• 準確定申告書第1表、第2表、付表
• 源泉徴収票
• その他必要な書類

これらの書類や手続きを整え、期限内に準確定申告を行うことが重要です。

管理費用や固定資産税がかかる

マンションを相続すると、その価値だけでなく将来的に発生する費用も考慮することが重要です。相続後には以下の費用が発生しますので、事前に把握しておきましょう。

1. 管理費用： マンションの共有部分や共用施設の維持管理にかかる費用です。
2. リフォームなどの修繕費用： 築年数に応じて、水回りやキッチンなどのリフォームが必要になる場合があります。
3. 固定資産税： 毎年課税され、相続したマンションにかかる税金です。

一戸建てと異なり、マンションは共同で維持管理されるため、管理費が発生します。さらに、将来の修繕や固定資産税も考慮して、相続後の経済的な負担を見積もることが重要です。

まとめ

マンションの相続には、故人から相続人への名義変更手続きや相続税申告が必要です。相続税申告は相続開始から10ヶ月以内に行う必要があり、その期限までに遺産分割協議や相続登記などの手続きも完了させておくことが重要です。

相続したマンションは、自分が居住する以外にも貸し出す、売却するなどの選択肢があります。マンションの立地や築年数などによって最適な選択肢が異なるため、迷った場合は不動産会社に相談することがおすすめです。

相続したマンションを活用または売却する際には、事前に相続登記を済ませておく必要があります。相続登記は自分で行えますが、司法書士に依頼することも可能で、数万円程度で手続きを進めることができます。