不動産の相続に際しては、相続登記が必要となります。ただし、登記を申請する前には戸籍謄本を収集したり、遺産分割協議を行ったりするなど、さまざまな事前準備が必要です。本記事では、経験豊富な司法書士が不動産相続の手続きの流れや必要書類などについて解説いたします。
不動産相続の手続きの流れ
まずは大枠の手続きの流れを見ていくぞ
不動産を相続する際には、以下の手続きで行います。
- 遺言の有無を確認する
- 相続人を確定する
- 相続財産の範囲を把握する（財産目録の作成）
- 遺産分割協議を行い、不動産の相続者を決定する
- 法務局に相続登記を申請する
- 相続税の申告・納付を行う（基礎控除額を超える場合）
順序１｜遺言書の有無の確認
不動産の所有者が亡くなった場合、まず遺言書の存在を確認します。遺言書がある場合、通常はその内容に基づいて相続手続きが進むため、他の手続きよりも先に遺言書を探すことが重要です。
遺言書が見つからない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産の分割方法について話し合います。なお、遺言書が後に見つかった場合でも、遺言書の内容が優先されるため、遺言書の有無にかかわらず早めに確認することが重要です。これにより、手続きがスムーズに進行し、無駄な時間や労力を省くことができます。
遺言書がないと、遺産分割協議が必要になる。相続が始まったらまずは遺言書があるかどうかを確認しろ。
手順２｜相続人を確定させる
遺言書が存在しない場合、亡くなった人の財産は法律で指定された範囲の親族に相続されます。従って、相続人を正確に特定するには、亡くなった人の親族関係を戸籍謄本を基に精密に調査する必要があります。
新たな相続人が後から判明すると、既に進行中の遺産分割協議を再検討しなければならないため、相続人の正確な特定は極めて重要です。誰が相続人であるかを確実に調査することで、手続きのスムーズな進行が保たれます。
手順３｜相続財産を調べる
相続財産の総額を特定し、その明細を財産目録として整備しておくことは、後の遺産分割協議を円滑に進めるために重要です。預貯金については通帳や残高証明書を確認し、亡くなった時点の残高を明確にします。
不動産に関しては、市区町村から発行される固定資産税の納税通知書を確認するか、権利証（登記識別情報通知や登記済証）を見つけることが求められます。また、市区町村役場に訪れることで、亡くなった人が所有する不動産を一覧できる「名寄せ」という制度が存在します。これにより、相続財産の明確なリストを作成することが可能となります。
ちゃんと財産目録を作成してから、遺産分割協議は行うように。後から知らない財産がでてくると面倒だぞ。
手順４｜遺産分割協議の実施と合意文書の作成
遺言書が存在しない場合、相続人全員で遺産分割協議を行うことが求められます。相続人が一人でも欠けた状態で行われた分割協議は無効となるため、必ず相続人全員が参加するようにしましょう。不動産の相続者が確定した際には、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成し、全ての相続人が署名し、実印で押印します。
相続人全員の合意がないと、遺産分割は成立しないので注意だ
手順５｜相続登記の手続き
不動産の相続者が確定した場合、その不動産の名義を相続者の名前に変更する必要があります。この手続きは相続登記として知られており、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。相続登記は令和6(2024)年4月1日から義務化されており、手続きを怠ると過料が科される可能性があるため、適切な時期に手続きを行うようにしてください。
相続登記は必須！だいたい、司法書士だと安くできるな。もともとお願いしている士業がいるときはそこに任せていいと思うぞ。
手順６｜相続税の申告と納付
不動産を含む相続遺産の総額が基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を超える場合、相続税が課税されます。相続税の申告・納付期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内」です。様々な手続きに追われる中、期限が迫ってくることもあります。期限内に申告・納付できない場合、延滞税が発生する可能性もあるため、できるだけ早めに手続きを完了させるよう心掛けましょう。
相続税は、税理士に依頼するのが一番楽。
不動産の分割方法はどうするべき？
不動産の所有者である父が亡くなり、母（妻）と長男、長女の三人が相続人である場合を例にして、不動産の相続人での分割方法を解説します。
もめなさそうなら①、お金に余裕があるなら②、もめそうでお金がないなら③が選ばれやすいな。
不動産の分け方①｜現物分割
- 「現物分割」は、不動産を相続人の1人がそのままの形で引き継ぐ方法です。
- 例えば、母が自宅である不動産を相続し、長男が預貯金、長女が有価証券を相続するなど、財産をそれぞれ分割します。
- 土地を分筆する方法もありますが、価値の違いや土地の特性により公平な分割が難しく、不満の可能性があります。
土地は分けられるけど、建物は現実的に難しいのがポイント
不動産の分け方②｜代償分割
- 「代償分割」は、1人が不動産を相続する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。
- 例えば、相続財産が4,000万円の土地のみである場合、相続人のうち1人がその土地を単独で相続し、他の相続人に代償金を支払います。
- 正当な評価額に基づく代償金ならば不満が出にくいが、支払う相続人に資力が必要です。
不動産の分け方③｜換価分割
- 「換価分割」は、不動産を売却して現金化し、それを相続人で分割する方法です。
- 不動産の売却価格に応じて現金を分配します。
- 不動産に相続人が住んでいたり、売却が難しい物件の場合は検討が必要です。
相続登記の必要書類は？
不動産を相続した場合、その不動産の名義変更を行うためには「相続登記」が必要です。相続登記は、亡くなった人（被相続人）が所有していた不動産の名義を相続人の名義に変更する手続きです。例えば、亡くなった父親名義の不動産を長男が相続した場合、長男はその不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請して、父親名義から自分の名義に変更する必要があります。
相続登記には大きく「遺言による相続登記」「遺産分割による相続登記」「法定相続分による相続登記」の３つのパターンがあります。各パターンごとに必要な書類について詳しく説明します。
ただし、以下に挙げる必要書類は一般的な相続を前提にしており、兄弟姉妹が相続人となる代襲相続や、子や兄弟姉妹がすでに亡くなっている数次相続など、特殊な相続の場合は追加の書類が必要となることがありますので、留意してください。
以下の画像は、Googleスプレッドシートにまとめておいたから、必要に応じてコピーして保存しておいてくれ。
登記の必要書類｜遺言がある場合
遺言書が存在する場合、通常はその遺言書に掲載された内容に基づいて相続登記を申請します。自筆証書遺言の場合、相続登記の前に家庭裁判所で「検認」と呼ばれる手続きが必要です。検認は、遺言書の内容を確認し、偽造や変造を防ぐために家庭裁判所で相続人が立ち会いのもとで遺言書を開封する手続きです。ただし、公正証書遺言や法務局における遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言の場合、検認手続きは不要です。
遺言による相続登記は、後述の遺産分割や法定相続分に比べて、必要な戸籍謄本が少なくて済むという特徴があります。遺言による登記では、「遺言者が死亡したこと（遺言の効力が発生したこと）」と「不動産を相続する人が相続人であること」の２点を証明するための戸籍謄本を提出すれば十分です。そのため、被相続人については出生から死亡までの全ての戸籍謄本を揃える必要がなく、相続人についても不動産を取得しない者については添付が不要です。
登記の必要書類｜遺言なし、遺産分割協議で相続する場合
遺言書が存在せず法定相続人が複数いる場合、相続財産（遺産）は一時的に全ての法定相続人の共有状態に入ります。この共有状態を解消し、具体的に誰がどの財産を取得するのかを定める手続きが「遺産分割協議」です。遺産分割協議は法定相続人全員で実施する必要があり、一人でも欠席した場合は手続きが無効となります。
不動産の取得者が遺産分割協議によって確定した場合、その後は遺産分割に基づく相続登記を申請します。この際、遺産分割協議書や法定相続人全員の印鑑証明書を添付する必要があります。また、法定相続人全員による有効な協議が行われたことを証明するために、被相続人に関する出生から死亡までの全ての戸籍謄本（除籍謄本や改製原戸籍も含む）および相続人については、不動産を取得しない者も含めて全員の戸籍謄本が必要です。
不動産の相続登記を自分でやるなら
不動産の相続手続きを自分で進めたいと考える方もいるでしょうが、その可能性について見てみましょう。
まず筆者の意見として、費用対効果を考えたら専門家にお願いした方が良いと思っているぞ。
自分で必要書類を用意することは手間と時間がかかる
相続登記に必要な書類を自分で用意するには相当な手間がかかります。戸籍謄本は本籍地の市区町村役場で取得する必要があり、本籍地が遠くにある場合は更なる時間と労力が必要です。
郵送請求も可能ですが、その際には請求用紙の他に本人確認資料の写し、定額小為替、切手を貼った返信用封筒も必要です。また、「請求用紙の記入ミスで必要なものが取得できなかった」や「小為替が不足していて追加で送付する必要があった」など、戸籍謄本の郵送請求段階で挫折することもあります。
自分でチャレンジしても良い人
頑張れば、自分で相続登記の手続きをすることも可能です。以下のような人は自分でやってみるのも良いのではないでしょうか。
- 時間がたくさんある人
- お金に余裕がない人
- 法律の知識がある人
とにかく、どんな書類が必要かや手続きについてはかなり調べるのに時間がかかることを覚えておきましょう。また、専門家に依頼する金銭的な余裕がない人、法律の知識があり、自分で登記の申請が可能な人もいるかと思います。
筆者は専門家に依頼したぞ。
不動産の種類別で知りたい人
ここまで大枠の不動産の分け方について解説してきました。ここからは、実際、あなたが持っている不動産の種類に分けて解説していきたいと思います。
人によって相続が起こっている不動産は違うからな。
土地と建物の分け方
土地と建物が両方ある場合は、両方相続の対象になります。
以下、土地建物の相続について詳しく説明しているので合わせて読んでみてください。
土地だけの分け方
土地の遺産分割に困っているなら、以下の記事が参考になるかもしれません。
土地といっても、いろいろあるので、小分けにして記事にしてます。
合わせて読んでみてください。
家だけの分け方
家の遺産分割に困っているなら、以下の記事が参考になるかもしれません。
また、実家だと手放せないという人は以下の記事も読んでみてください。
車の分け方
車の遺産分割に困っているなら、以下の記事が参考になるかもしれません。
マンションの分け方
マンションの遺産分割に困っているなら、以下の記事が参考になるかもしれません。
まとめ
不動産の相続手続きは非常に複雑で手間のかかるプロセスです。必要な書類は多岐にわたり、住所地や本籍地での取得、相続人が自ら作成しなければならない書類などが様々です。これらを全て自分で揃えて申請するには、相当な知識と労力が必要です。また、市区町村役場や法務局は平日の日中にしか開庁しておらず、仕事などで時間的な制約がある場合は手続きを進めることが難しいかもしれません。
令和６年から相続登記が義務化され、今後は迅速な相続登記が求められます。早急かつ正確に相続登記を行いたい、必要な書類が手に入りにくい、相続登記を怠っている不動産があるなど、相続登記に関する疑問や不安を抱えている方は、登記の専門家である司法書士にご相談いただくことをお勧めします。
