相続手続きには一定の期限が設けられているケースがあります。財産の引継ぎを円滑に進めるためには、相続手続きの手順や資産分割に関する知識を相続が発生する前から把握しておくことが肝要です。この記事では、不動産相続の手続きや分割方法、そして相続税に関する事項について詳しく解説します。
土地の相続の手続きの手順を簡単に解説
相続が発生すると、相続税の申告期限が10カ月以内に迫ります。相続税の申告までの不動産相続の手続き手順を確認しておきましょう。
手順１｜遺言書があるかどうかを確認
遺言書の有無によって、遺産分割協議が必要かが変わってきます。遺言書がある場合は、遺産分割協議が原則必要ないので、スムーズに相続が行えます。
逆に遺言書がない場合は、以下の手順を一つずつ踏んでいく必要があるので、数ヶ月ほど相続にかかることを覚悟して望みましょう。
手順２｜相続人・相続財産を確定させる
相続手続きの開始には、まず相続人を確定させる必要があります。相続人の確定には、故人の出生から死亡までの戸籍謄本を入手し、養子縁組や婚外子の有無を確認することが求められます。
また、相続財産には自宅以外の不動産が含まれる場合、年1回届く「固定資産税課税明細書」を通じて所在地と固定資産税評価額を把握できます。固定資産税課税明細書が見当たらない場合は、市区町村の役所で「固定資産評価証明書」を入手しましょう。この証明書は相続登記に必要です。複数の市区町村に不動産がある場合は、各地域の固定資産税課税明細書や固定資産評価証明書を確認して、相続する不動産を漏れなく確認する必要があります。
相続放棄を検討する場合、負債が多いなどの理由であれば相続開始を知った瞬間から3カ月以内に手続きが必要です。相続財産の確認はできるだけ早く、相続発生前から進めておくことが望ましいでしょう。
手順３｜遺産分割協議
遺言が存在しない場合、法定相続分とは異なる割合で財産を分配するための協議が遺産分割協議です。相続人たちは財産の分割について話し合いを行い、合意が形成されたら、相続人全員が署名し、実印で押印した遺産分割協議書が作成されます。
手順４｜名義変更手続き
遺産分割協議が完了すると、相続財産の名義変更手続きが可能になります。不動産の名義変更には、不動産が所在する法務局への相続登記申請が必要です。預貯金、株式などの有価証券、生命保険、自動車などは、それぞれの財産を受け継ぐ者が名義変更手続きを行います。
手順５｜相続税の申告・納付
相続税の申告・納付は相続発生後、10カ月以内に行わなければなりません。相続税は、総相続財産に対して課税され、各相続人は受け取った財産の割合に応じて税金を負担します。
相続登記の手続き方法
以下では、相続登記に関する手続きについて詳しく説明します。
相続登記に必要な書類
不動産の相続登記に必要な主な書類は以下の通りです。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本
- 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票（登記簿上の住所と死亡時の住所のつながりがわかるもの）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
不動産の相続について詳しい書類が知りたい方はこちら
相続登記にかかる費用
相続登記には、主に以下の費用が発生します（※法定相続人が取得する場合）。
- 登録免許税：固定資産評価額合計×0.4％
- 司法書士への報酬：相場としては5～15万円程度
土地の相続税の計算と小規模宅地等の特例について説明します。
相続税の計算方法は以下の通りです。
- 課税遺産総額：遺産総額－基礎控除
- 課税遺産総額を法定相続分で按分
- 2の法定相続分ごとに税率を掛けて相続人ごとの税額を算出
- 3で求めた相続人ごとの税額を合計
- 合計した税額から実際に取得した財産の割合に応じて相続税を負担
土地の相続税の計算
相続税の税率については別途確認が必要です。また、小規模宅地等の特例についても留意が必要です。
相続税の計算方法
相続税の計算手順は以下の通りです。
- 課税遺産総額：遺産総額－基礎控除
- 課税遺産総額を法定相続分で按分
- 2の法定相続分ごとに税率を掛けて相続人ごとの税額を算出
- 3で求めた相続人ごとの税額を合計
- 4の税額から実際に取得した財産の割合に応じて相続税を負担
相続税の税率については適用される税率を確認できます。
基礎控除について
税金は相続する財産を現金に換算した総額に対して〇%という形で計算されます。
基礎控除は相続税が遺産総額全額に対して課税されないための非課税枠であり、その計算式は以下の通りです。
[ 基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数) ]
例えば、法定相続人が配偶者と子2人の場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円 + (600万円 × 3)）となります。この場合、遺産総額が4,800万円以下なら相続税はかかりません。
不動産の評価について
相続税の計算において基準となる金額が相続税評価額です。財産の種類によって評価額が異なり、通常、不動産の相続税評価額は実際の取引価格よりも低くなります。
建物の評価額
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を基にします。通常、建物の固定資産税評価額は、建築費の50%から70%程度となります。
土地の評価額
土地の相続税評価額は、相続税路線価を基にします。路線価は、土地が接している道路ごとに決められた価格で、通常は地価公示価格の約80%となります。土地の相続税評価額は、路線価に土地の面積を掛けて求めます。路線価が定められていない地域の土地は倍率方式を用います。倍率方式では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて相続税評価額を計算します。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、特定の条件を満たす土地に対して、相続税評価額を50%〜80%減額できる制度です。この特例は相続税の節税に寄与するため、該当する方は積極的に活用してください。
特例が適用される土地の主な種類は以下の通りです。
- 特定居住用宅地：亡くなった方が居住していた自宅の敷地
- 特定事業用宅地：亡くなった方が個人で経営していた店舗や事務所の敷地
- 貸付事業用宅地：亡くなった方が所有し、賃貸していたアパートや駐車場の敷地
- 特定同族会社事業用宅地：亡くなった方が経営していた同族会社の事業所がある土地
各土地の種類ごとに特例が適用される土地の面積の上限と減額割合は、以下の通りです。
- 特定居住用宅地: 上限面積330㎡、減額割合80%
- 特定事業用宅地: 上限面積400㎡、減額割合80%
- 特定同族会社事業用宅地: 上限面積400㎡、減額割合80%
- 貸付事業用宅地: 上限面積200㎡、減額割合50%
該当するための条件
小規模宅地等の特例による評価減が非常に有利であるため、その適用には特定の条件が必要です。
具体的な適用要件の詳細は、国税庁のウェブサイトで確認できます。
例えば、亡くなった方が住んでいた自宅の土地を相続する場合、特例（特定居住用宅地）を受けるための主な要件は以下の通りです。
| 取得者 | 要件（概要） |
| 配偶者 | 要件なし |
| 同居の家族 | 相続税の申請期限までその家屋等に居住し、その宅地を有している |
| 同居していない親族 | 以下1~5についてすべての要件を満たしている 1. 被相続人に配偶者および同居していた親族がいないこと 2. 相続税の申告期限までその宅地を有していること 3. 相続開始前3年以内に国内にある次のものが所有する家屋に居住したことがないこと ①自己または自己の配偶者 ②3親等以内の親族 ③特別な関係のある法人 4. 相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがないこと 5. 相続開始時に日本国内に住所を有していること、または日本国籍を有していること |
小規模宅地の特例は併用可能
亡くなった方が同族会社を経営していた場合、その事業所のある土地は「特定同族会社事業用宅地」として評価額を減額できます。同族会社とは、亡くなった人とその親族の持株割合が50％を超える会社を指します。
亡くなった人の同族会社の事業所と自宅を相続した場合、特定同族会社事業用宅地と特定居住用宅地の特例を併用することが可能です。同族会社の事業所がある土地は最大400㎡まで、自宅がある土地は最大330㎡まで、それぞれ土地の評価額を80%減額することができます。
ただし、併用できる土地の種類によって限度面積等が異なるため、当事者だけでは判断が難しい場合があります。小規模宅地の特例の利用を検討する場合は、専門家に相談することをおすすめします。
土地の相続は生前対策が重要
土地の相続は生前からの準備が肝要で、スムーズな引き継ぎを目指しましょう。土地や建物は分割が難しい資産であり、複数の相続人が絡む場合は遺産分割協議が難航する可能性があります。可能な限り、相続が発生する前から対策を講じることが賢明です。特に小規模宅地等の特例は、土地を相続する人にとって理解しておきたい制度ですので、事前に適用要件を確認しておくことが重要です。
遺産分割や不動産の相続手続きにおいて疑問や問題が生じた場合は、地元の信頼できる銀行に相談することをおすすめします。
